On vous dira que l’immobilier de la Côte d’Azur est réservé à ceux qui y sont nés ou qui arrivent avec un héritage. C’est vrai sur une bande de deux kilomètres entre la mer et la première colline, où le mètre carré vaut deux à trois fois la moyenne française. C’est faux vingt minutes plus haut : à Grasse ou à Vence, un appartement coûte ce qu’il coûte dans une grande ville de province, et les mêmes bus descendent vers la même mer.
Le logement, ici, se choisit d’abord par la commune, puis par l’étage de la colline. Le nom du quartier compte moins que la pente, l’exposition et la distance à la gare. Un même budget de 300 000 euros achète 60 mètres carrés à Nice, 50 à Cannes et plus de 100 dans un immeuble de Grasse.
Ce que recouvre « la Côte d’Azur » quand on cherche un logement
Pour une agence, la Côte d’Azur va de Toulon à Menton. Pour le marché du logement, elle se réduit à trois morceaux : le littoral des Alpes-Maritimes, de Théoule à la frontière italienne, où les prix comptent parmi les plus hauts de France ; le Var côtier, de Fréjus à Sainte-Maxime, moins cher de 10 à 20 % mais à plus d’une heure de Nice ; et le moyen-pays, à vingt ou trente minutes de la mer, qui reste le seul endroit où un salaire local achète encore une maison.
Monaco est un cas à part. La Principauté affiche un prix moyen de 57 569 euros le mètre carré en 2025 d’après l’IMSEE, vingt fois Grasse. Personne ne s’y loge par choix économique : on y travaille et on habite de l’autre côté de la frontière, à Beausoleil, où un appartement se vend autour de 7 000 euros le mètre carré.
Les prix de vente, secteur par secteur
Les chiffres qui suivent sont les prix moyens des ventes de 2025, tirés de la base publique des valeurs foncières. Dans une même commune, l’écart d’un quartier à l’autre atteint souvent 2 000 euros.
| Commune | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) |
|---|---|---|
| Menton | 4 898 | 5 697 |
| Beaulieu-sur-Mer | 8 333 | 11 628 |
| Nice | 4 836 | 6 231 |
| Drap | 2 656 | 4 107 |
| Antibes | 5 212 | 6 600 |
| Cannes | 5 678 | 6 957 |
| Vence | 3 837 | 5 433 |
| Grasse | 2 784 | 4 578 |
| Fréjus | 4 091 | 4 410 |
| France entière | 2 593 | 2 826 |
Deux lectures. La première : Nice, à 4 836 euros le mètre carré en appartement, se situe sous Cannes et très loin de Beaulieu. Ce qui coûte cher à Nice, ce sont certains quartiers : du Mont Boron au Ray, le prix va du simple au double.
La seconde : la distance à la mer ne fait pas tout. Drap, à dix minutes de Nice dans la vallée du Paillon, vend ses appartements presque moitié moins cher que la ville ; Vence, bien plus loin, reste à 3 800 euros. Le détail, loyers en face, est dans la table des prix par commune.
Louer à l’année : ce que ça coûte et pourquoi c’est long
Le loyer médian du département est de 15,1 euros le mètre carré hors charges en 2024, d’après l’observatoire des loyers des Alpes-Maritimes. Selon le secteur, l’écart va de un à deux : 9,3 euros dans les vallées de l’arrière-pays, 18 euros dans les secteurs les plus demandés du littoral. Un deux-pièces de 45 mètres carrés à Nice se loue donc autour de 800 euros hors charges.
Le prix se discute, l’offre non. Sur le littoral, beaucoup de meublés sont partis en location touristique, et ce qui reste à l’année se loue en quelques jours à qui présente un dossier complet. Pièces, garanties et délais réels sont dans le mode d’emploi de la location à Nice ; la maison à louer à l’année, plus rare encore, se trouve presque toujours dans le moyen-pays.
Les règles qui ne valent que sur cette côte
Zone tendue
Sur les 163 communes du département, 151 sont en zone tendue : soixante pour l’agglomération continue, de Théoule à Menton et jusqu’à Grasse et Vence, quatre-vingt-onze de plus depuis 2023 au titre des résidences secondaires, jusqu’à la Tinée. Douze y échappent, dont Tende, Saorge et L’Escarène. Pour le locataire, le préavis de départ tombe à un mois. Pour le propriétaire, le loyer d’un logement remis en location ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, la taxe sur les logements vacants s’applique et la commune peut majorer la taxe d’habitation des résidences secondaires. Le détail est dans la page sur la zone tendue.
Meublés de tourisme
À Nice, une résidence principale se loue au plus 90 jours par an à des touristes depuis le 1er janvier 2026, après une délibération de mai 2025. Une résidence secondaire a besoin d’une autorisation de changement d’usage, contingentée à 671 par an sur quatre secteurs et soumise à compensation. L’amende va de 15 000 euros pour un dépassement de durée à 100 000 euros pour un changement d’usage sans autorisation. Le parcours complet est dans la page sur les meublés de tourisme.
Loi littoral
Hors des zones déjà urbanisées, rien ne se construit dans les cent mètres qui suivent le rivage, et l’extension du bâti reste limitée dans les espaces proches de la mer. Un terrain « constructible » sur le papier peut ne pas l’être. La page sur le PLU et la loi littoral dit comment lire le zonage avant de signer.
Risques
Le département cumule inondation (Paillon, Var, Siagne), feu de forêt, mouvements de terrain et sismicité de niveau moyen. L’état des risques est remis à l’acheteur ou au locataire dès la première visite et vaut six mois ; il se génère sur Géorisques à partir de la parcelle. Une maison en zone rouge d’un plan de prévention des inondations se vend moins cher, et c’est rarement une bonne affaire.
Par où commencer
Trois décisions, dans cet ordre. Le lieu de travail d’abord, parce qu’il fixe la commune : Sophia Antipolis, Monaco, Nice et Cannes ne se rejoignent pas depuis les mêmes vallées, et la comparaison des villes à critères fixes part de ce point. Ensuite l’arbitrage entre le littoral, où l’on paie la mer, et le moyen-pays, où l’on paie la voiture. Enfin le type de bâti, qui décide des charges et des travaux : un immeuble niçois de 1900 et une résidence des années 70 n’ont ni le même DPE ni la même copropriété, et la typologie du bâti azuréen détaille chacun.
