Le mètre carré des Alpes-Maritimes vaut 4 140 € ou 5 749 € selon le portail d’annonces que vous ouvrez, et il baisse de 3 % sur un an chez l’un pendant qu’il gagne 18 % sur cinq ans chez l’autre. Chacun moyenne ses propres annonces, donc des prix demandés, sur un périmètre qu’il ne précise pas. Les ventes signées racontent autre chose. Sur les 20 069 ventes d’appartements et 2 339 ventes de maisons enregistrées dans le département en 2025, la moitié des appartements est partie sous 4 853 € le mètre carré, la moitié des maisons sous 5 296 €, et l’appartement médian a pris 2,3 % en un an.
Ces chiffres sortent des demandes de valeurs foncières, le fichier des actes notariés que la DGFiP publie deux fois par an, recalculés ici commune par commune, hors ventes sur plan et lots multiples. Les loyers viennent de la carte des loyers du ministère du Logement et de l’ANIL, tirée des annonces du troisième trimestre 2025, charges comprises, et de l’observatoire des loyers de l’ADIL 06, qui relève les loyers payés dans les baux en cours, hors charges, pour son relevé 2023 paru en 2025.
Le tableau, d’est en ouest
| Commune | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Loyer d’annonce (€/m²) | Appartements depuis 2021 |
|---|---|---|---|---|
| Menton | 5 000 | 5 640 | 21,1 | +13 % |
| Roquebrune-Cap-Martin | 6 180 | 8 474 | 24,6 | +13 % |
| Beausoleil | 6 970 | 8 617 | 31,2 | +10 % |
| Cap-d’Ail | 7 500 | n.s. | 31,5 | 0 % |
| La Turbie | 5 312 | 8 178 | 27,3 | +3 % |
| Èze | 7 174 | 12 848 | 27,3 | +15 % |
| Beaulieu-sur-Mer | 8 500 | n.s. | 27,7 | +35 % |
| Saint-Jean-Cap-Ferrat | 14 193 | n.s. | 27,7 | +38 % |
| Villefranche-sur-Mer | 8 680 | 11 322 | 26,4 | +32 % |
| Nice | 4 852 | 6 462 | 20,4 | +14 % |
| La Trinité | 3 236 | 4 493 | 16,5 | +8 % |
| Saint-Laurent-du-Var | 4 774 | 4 775 | 19,6 | +10 % |
| Cagnes-sur-Mer | 4 784 | 5 771 | 19,6 | +14 % |
| Villeneuve-Loubet | 6 058 | 6 422 | 22,0 | +17 % |
| Vence | 4 115 | 5 433 | 18,3 | +9 % |
| Carros | 3 368 | 4 646 | 18,6 | +21 % |
| Antibes | 5 189 | 6 635 | 20,3 | +16 % |
| Valbonne | 4 557 | 6 049 | 20,7 | +17 % |
| Vallauris | 4 271 | 5 920 | 18,2 | +12 % |
| Mougins | 4 696 | 6 838 | 18,9 | +8 % |
| Le Cannet | 3 989 | 6 278 | 19,2 | +15 % |
| Cannes | 5 714 | 6 000 | 20,3 | +21 % |
| Mandelieu-la-Napoule | 4 810 | 5 345 | 19,6 | +12 % |
| Théoule-sur-Mer | 6 667 | 7 642 | 18,5 | +22 % |
| Peymeinade | 3 810 | 4 135 | 17,4 | +28 % |
| Grasse | 3 077 | 4 614 | 16,2 | +11 % |
n.s. : moins de dix ventes.
La commune d’à côté coûte 1 000 à 2 000 € de moins
Et si l’on recule d’une commune ? Entre Cannes et Le Cannet, mitoyennes, l’appartement médian perd 1 725 € le mètre carré. Entre Villeneuve-Loubet et Cagnes-sur-Mer, 1 274 €. Entre Beausoleil et Menton, 1 970 €. Entre Villefranche-sur-Mer et Nice, 3 828 €, pour dix minutes de train.
La règle a ses exceptions. Saint-Laurent-du-Var se vend au prix de Nice, à 78 € près, parce que sa plaine a été bâtie récemment et que son bord de mer est plat. Le décrochage le plus net se lit vers l’intérieur : à dix minutes de Nice par la pénétrante, La Trinité vaut 3 236 €, soit 1 616 € de moins que la ville. La vallée du Paillon reste le seul secteur à cette distance du centre où ce niveau existe encore.
Une maison ne vaut pas partout plus qu’un appartement
Dans le département, la maison médiane dépasse l’appartement médian de 9 %. À Cannes, l’écart tombe à 5 % (6 000 € contre 5 714 €) et à Villeneuve-Loubet à 6 % : les appartements de la Croisette et de Marina Baie des Anges tirent leur médiane vers le haut, et les maisons qui se vendent sont des villas de lotissement des collines, pas des propriétés du Cap. À Grasse, l’écart atteint 50 % (4 614 € contre 3 077 €), et au Cannet 57 %. Là, les appartements sont ceux du centre ancien et des copropriétés des années 1970, les maisons des villas avec terrain.
Les loyers inversent la logique. L’observatoire de l’ADIL relève qu’un appartement se loue 14,0 € le mètre carré hors charges dans le département contre 12,2 € pour une maison. Le locataire paie la petite surface, l’acheteur paie le terrain.
Ce que change un code postal
À Nice, les 2 822 appartements vendus en 06000, le centre, ont une médiane de 5 213 €, contre 4 286 € pour les 1 443 du 06100, celui de Nice Nord, de Saint-Sylvestre et de Las Planas : 927 € pour un chiffre sur une enveloppe. À Cannes, le 06400 vaut 5 986 € et le 06150, celui de La Bocca, 4 324 €. À Antibes, le 06160 de Juan-les-Pins ne dépasse le 06600 que de 254 € : les studios de bord de mer des années 1970 pèsent lourd dans le 06160. Le détail par quartier est donné pour Nice, Cannes et Antibes.
Les loyers suivent la carte des prix, mais de loin
Les loyers d’annonce vont de 31,5 € le mètre carré à Cap-d’Ail à 16,2 € à Grasse, du simple au double, quand les prix de vente vont de 3 077 € à 14 193 €, du simple au quadruple et demi. Un investisseur lit ce décalage dans le rendement brut : le loyer annuel d’un appartement représente 6,3 % de son prix à Grasse, 5,0 % à Nice, 4,3 % à Cannes et 3,9 % à Beaulieu-sur-Mer. Plus la commune est chère, moins elle rapporte, et c’est là que les logements loués à l’année se raréfient.
Deux loyers médians circulent pour le département et ils ne se contredisent pas : 14,6 € hors charges pour l’observatoire de l’ADIL, qui a relevé 28 950 baux en cours, y compris ceux signés il y a quinze ans, et 20,4 € charges comprises à Nice pour la carte des loyers, qui ne regarde que les logements remis sur le marché. L’écart est ce qu’un locataire perd en déménageant, même en zone tendue.
Ce qui ne va pas dans le sens attendu
Après le cap Ferrat et la corniche, la commune la plus chère du département est en montagne. Saint-Étienne-de-Tinée, à 1 100 mètres d’altitude, est à 5 844 € le mètre carré pour ses appartements, devant Cannes, Antibes et Menton, et Isola à 5 073, devant Nice. Ce sont les studios et les deux-pièces d’Auron et d’Isola 2000 qui se vendent, à des prix de station, et ils ont gagné 32 % en quatre ans à Saint-Étienne.
Grasse, ville-centre de 50 000 habitants, se vend moins cher que ses propres périphéries : 3 077 € contre 3 810 € à Peymeinade et 3 958 € à Saint-Vallier-de-Thiey. Le centre ancien, sans ascenseur, pèse sur la médiane ; les voisines ne vendent que du pavillonnaire.
La hausse de 2021 à 2025 n’a pas non plus été la même partout : 35 % à Beaulieu-sur-Mer et 32 % à Villefranche, 21 % à Cannes, 14 % à Nice, 8 % à La Trinité et 3 % à La Turbie. Les volumes ont reculé : 22 859 ventes d’appartements en 2021, 20 069 en 2025, et 3 214 maisons contre 2 339, soit 27 % de moins.
Ce que ces chiffres ne permettent pas de dire
Une médiane décrit ce qui s’est vendu, pas ce qui existe : si une année voit passer beaucoup de studios sur la Promenade, la médiane de Nice monte sans qu’aucun appartement ait pris de valeur. Le fichier ignore l’étage, la vue, l’état, le stationnement et la surface du terrain d’une maison ; il ne contient pas Monaco, qui a son propre institut de statistiques. Sur 25 ventes de maisons, trois villas de plus déplacent la médiane de 1 000 €. Les loyers d’annonce, enfin, sont demandés par des bailleurs qui n’ont pas encore trouvé de locataire, et ils surestiment ce qui se paie. Pour une adresse précise, les ventes réelles autour d’une parcelle se consultent sur l’explorateur de données immobilières de l’État, acte par acte.
