Combien coûte le mètre carré à Antibes, et de combien change-t-il d’un quartier à l’autre ? De 3 914 € aux Semboules à 7 467 € au Cap pour un appartement, soit un rapport de 1 à 1,9 à l’intérieur d’une même commune. Entre les deux, neuf secteurs, et un classement qui ne suit pas la réputation des quartiers.
Les chiffres qui suivent sortent des demandes de valeurs foncières, le fichier des actes notariés que la DGFiP publie deux fois par an. Les 10 904 ventes signées à Antibes entre 2021 et 2025, hors ventes sur plan et lots multiples, ont été replacées une à une dans les 26 quartiers officiels que l’INSEE découpe sur la commune, puis regroupées en neuf secteurs. Les médianes portent sur 2024 et 2025 réunis, soit 4 033 ventes.
Ce que vaut chaque secteur d’Antibes
| Secteur | Appartement (€/m²) | Ventes d’appartements | Maison (€/m²) | Depuis 2021 |
|---|---|---|---|---|
| Cap d’Antibes | 7 467 | 33 | 14 048 | +21 % |
| Vieil Antibes, port | 6 998 | 232 | 7 648 | +21 % |
| Ponteil, la Salis | 6 094 | 313 | 8 707 | +14 % |
| Juan-les-Pins | 5 254 | 1 148 | 7 769 | +20 % |
| Fontonne, nord-est | 5 154 | 424 | 6 074 | +14 % |
| Centre, gare | 4 990 | 535 | 5 151 | +15 % |
| Croix-Rouge, Laval | 4 875 | 425 | 6 584 | +14 % |
| Les Combes | 4 825 | 476 | 5 744 | +9 % |
| Les Semboules | 3 914 | 49 | 6 675 | +11 % |
Le Cap tient l’écart tout seul : 68 maisons y ont changé de main en deux ans, à 14 048 € le mètre carré, pour une médiane de 2 145 000 € et une surface médiane de 155 m². Un quart d’entre elles est parti sous 1,49 million, un quart au-dessus de 3,15 millions, et la plus chère à 13,1 millions. Ces 68 ventes représentent 1,7 % du marché antibois de ces deux années. Chacune se retrouve à l’adresse près dans l’explorateur public des valeurs foncières.
Le vieil Antibes vient ensuite, à 6 998 € le mètre carré sur 232 ventes d’appartements, devant le Ponteil et la Salis à 6 094 €. En bas de tableau, Les Combes et le centre tournent autour de 4 900 €, et les Semboules ferment la marche.
Juan-les-Pins coûte un quart de moins que le vieil Antibes
Juan-les-Pins, avec la pinède, le Gallice et le front de mer, se vend 5 254 € le mètre carré. Le vieil Antibes se vend 6 998 €, soit 33 % de plus. Le Ponteil, coincé entre les deux, dépasse Juan de 16 %.
L’écart tient surtout aux petites surfaces. À trois pièces, les deux secteurs se rejoignent presque : 361 200 € le T3 médian à Juan-les-Pins, 360 500 € dans le vieil Antibes, pour 5 m² de moins. C’est sur le studio que la carte se déchire, à 180 000 € dans le vieil Antibes contre 150 000 € à Juan.
Juan est aussi le plus gros marché de la commune, et de loin : 1 148 appartements vendus en deux ans, 28 % des transactions antiboises. C’est un parc de résidences des années soixante et soixante-dix produit en grande série, qui se renouvelle vite. Le vieil Antibes en vend 232 sur la même période, dans un tissu qui ne s’agrandit pas. Et c’est le seul des neuf secteurs dont la médiane a reculé en 2025, de 5 285 à 5 194 € le mètre carré. Les huit autres ont monté, de 2 % aux Combes à 10 % au Cap.
Aux Semboules, le mètre carré est le moins cher et l’appartement le plus grand
Les Semboules affichent 3 914 € le mètre carré, le plancher de la commune. L’appartement qui s’y vend fait 78 m² de surface médiane. Dans le vieil Antibes, il en fait 37.
Regardez le prix payé plutôt que le prix au mètre carré, et le classement se retourne : 295 000 € pour l’appartement médian des Semboules, 240 620 € pour celui du vieil Antibes. Le secteur le moins cher au mètre carré est celui où l’on signe les chèques les plus élevés, parce qu’on y achète des logements de famille. Les T1 et T2 pèsent 12 % des ventes aux Semboules, contre 73 % dans le vieil Antibes et 66 % à Juan-les-Pins.
Reste la question du quartier à éviter, celle que tout le monde pose. Au 1er janvier 2024, les Alpes-Maritimes comptent quatorze quartiers prioritaires de la politique de la ville. Aucun n’est à Antibes. Le plus proche se trouve de l’autre côté de la limite communale, à Vallauris, où le loyer moyen descend à 18,15 € le mètre carré contre 20,25 € ici.
Le mètre carré baisse quand l’appartement grandit
Sur l’ensemble de la commune, un studio se vend 5 500 € le mètre carré, un deux-pièces 5 189 €, un trois-pièces 4 928 € et un quatre-pièces 4 658 €. Le petit logement est le plus cher au mètre carré. Entre le studio et le quatre-pièces, l’écart atteint 18 %.
Cette mécanique déforme les comparaisons de quartiers. Une médiane de secteur mesure en partie ce qui s’y vend, pas seulement ce que ça vaut. Le vieil Antibes, où trois ventes sur quatre portent sur un studio ou un deux-pièces, part avec un avantage arithmétique sur les Semboules, où l’on vend des T3 et des T4.
La comparaison utile se fait donc à taille égale. Un trois-pièces d’environ 67 m² coûte 283 000 € aux Semboules et 361 200 € à Juan-les-Pins : 78 000 € d’écart pour la même surface, soit trois ans et demi de loyer antibois. En prix payés tous secteurs confondus, l’appartement médian d’Antibes coûte 250 000 € pour 46 m², la maison médiane 720 000 €.
Louer coûte le même prix qu’à Nice et à Cannes
La carte des loyers du ministère du Logement place l’appartement antibois à 20,25 € le mètre carré charges comprises au troisième trimestre 2025, sur 15 575 annonces. Soit 20,43 € à Nice et 20,27 € à Cannes : à la location, les trois villes ne se distinguent pas, alors qu’elles s’écartent nettement à l’achat.
Le détail par taille suit la même pente inversée qu’à la vente : 22,74 € le mètre carré pour un T1 ou un T2, 19,73 € pour un T3 et plus, 20,40 € pour une maison. Sur les surfaces médianes constatées à la vente, cela donne environ 1 050 € par mois pour un deux-pièces de 46 m² et 1 320 € pour un trois-pièces de 67 m².
Deux réserves accompagnent ce chiffre. Il sort d’un modèle appliqué à des annonces de location, pas d’un relevé de baux signés, et il s’arrête à la commune : il ne descend pas au quartier. Ce qu’il montre bien, en revanche, ce sont les frontières. Le Cannet loue 20 % moins cher qu’Antibes, à 16,19 €, et Villeneuve-Loubet plus cher, à 21,95 €. À l’achat, le prix au mètre carré change lui aussi à chaque limite de commune.
L’écart entre le Cap et les Semboules s’est encore creusé
En 2021, le mètre carré du Cap valait 1,74 fois celui des Semboules. Il en vaut 1,91 fois sur 2024-2025. Les secteurs déjà les plus chers sont ceux qui ont le plus monté : 21 % au Cap comme dans le vieil Antibes, contre 11 % aux Semboules et 9 % aux Combes.
La commune entière a monté sans le volume. La médiane des appartements est passée de 4 493 € le mètre carré en 2021 à 5 201 € en 2025, soit 16 % en quatre ans, pendant que le nombre de ventes reculait de 2 043 à 1 882. Cent soixante ventes de moins par an, et un marché où le haut monte deux fois plus vite que le bas.
